Σάββατο, 24 Μαΐου 2014

Νέα βόμβα στα ακίνητα από το «τυφλό» πόθεν έσχες

Του Βασίλη Σ. Κανέλλη
Νέο φρένο στις αγοραπωλησίες ακινήτων και «πάγωμα» της
κτηματαγοράς με μεγάλες συνέπειες και για τα δημόσια έσοδα, προκαλεί η επαναφορά του «πόθεν έσχες» για αγορά από το πρώτο τετραγωνικό μέτρο. Ενός «πόθεν έσχες» που όμως είναι «τυφλό», καθώς υπολογίζεται πάνω στις εκτός πραγματικότητας αντικειμενικές αξίες.
Από το Πάσχα που άρχισε να κινείται ξανά η αγορά, όταν και επιλύθηκαν τα προβλήματα με τον φόρο υπεραξίας, έγινε πιο κατανοητή σε μεσίτες, συμβολαιογράφους και αγοραστές η «βόμβα» του πόθεν έσχες. Εκατοντάδες συμβόλαια που έχουν κλείσει βρίσκονται στον αέρα, καθώς οι αγοραστές δεν είναι σε θέση να δικαιολογήσουν τα χρήματα που αναγράφονται στο συμβόλαιο. Ο λόγος είναι ότι πλέον καμιά αγοραπωλησία δεν γίνεται σε τιμές υψηλότερες από τις αντικειμενικές αξίες. Αντιθέτως οι τιμές στις οποίες κλείνεται μια συμφωνία απέχουν 50% και 60% από τις τιμές που αναγνωρίζει η εφορία, με αποτέλεσμα να αδυνατούν οι επενδυτές να καλύψουν το ποσό που αναγνωρίζει η εφορία ως ελάχιστο. Κτηματομεσίτες και συμβολαιογράφοι έχουν σηκώσει τα χέρια ψηλά, καθώς αδυνατούν να ολοκληρώσουν συμφωνίες που θα μπορούσαν να αλλάξουν το momentum στην αγορά ακινήτων.
Για λίγους
Μάλιστα κάνουν λόγο για τη δημιουργία μιας αγοράς των «ολίγων», οι οποίοι μπορούν να αποκτούν ακίνητα σε ιδιαίτερα χαμηλές τιμές και ταυτόχρονα να καλύπτουν με τα εισοδήματά τους την αντικειμενική αξία. «Μόνο οι έχοντες κάποιο σημαντικό εισόδημα μπορούν να αγοράσουν σήμερα ακίνητα. Όμως, για τις μικρής αξίας αγοραπωλησίες στις οποίες εμπλέκονται κατά κύριο λόγο όσοι έχουν χαμηλά ή μεσαία εισοδήματα, τα συμβόλαια σκοντάφτουν στις υψηλές αντικειμενικές και στο πόθεν έσχες το οποίο δεν μπορεί να δικαιολογηθεί», τονίζει στην «ΗτΣ» ο σύμβουλος ακινήτων της εταιρείας Lead & Co, Αθαν. Λίγγος.
Παρά το γεγονός ότι οι παράγοντες της αγοράς δεν ζητούν κατάργηση του πόθεν έσχες, το οποίο υπό προϋποθέσεις μπορεί να «μαζέψει» το «μαύρο χρήμα», θεωρούν αναγκαία την ύπαρξη μιας ρύθμισης που θα ανοίγει τον δρόμο για να πάρει μπρος ξανά η κτηματαγορά.
Πάντως, τα περιστατικά που συμβαίνουν στην αγορά ακινήτων καθημερινά αναδεικνύουν την εμπλοκή που έχει σημειωθεί εξαιτίας του πόθεν έσχες. Συγκεκριμένα μεσίτες αναφέρουν τα εξής παραδείγματα στρέβλωσης της κτηματαγοράς:
1. Εργοστάσιο το οποίο έχει αντικειμενική αξία 2,5 εκατ. ευρώ πωλείται 800.000 ευρώ, ο αγοραστής έχει βρεθεί, μπορεί η επιχείρηση να ξαναλειτουργήσει, ωστόσο, δεν έχει το εισόδημα για να καλύψει το πόθεν έσχες για 2,5 εκατ. ευρώ. Ετσι, η συμφωνία δεν μπορεί να ολοκληρωθεί.
2. Κατάστημα στην Ελευσίνα πωλείται μόλις 40.000 ευρώ ωστόσο η αντικειμενική αξία του είναι η διπλάσια και ο επενδυτής δεν προχωρεί στη συμφωνία λόγω πόθεν έσχες.
3. Μεγάλο αγροτεμάχιο στην Οινόη 50 στρεμμάτων πωλείται 80.000 ευρώ, ωστόσο η εφορία αναγνωρίζει την αντικειμενική αξία η οποία είναι 190.000 ευρώ.
4. Στο Καστρί, ημιτελής κατοικία πωλείται 200.000 ευρώ, όμως έχει αντικειμενική αξία 350.000 ευρώ.
Αξίζει να σημειωθεί ότι είναι συνεχείς οι οχλήσεις στην εφορία από μεσίτες, συμβολαιογράφους, αγοραστές και ιδιοκτήτες ακινήτων αλλά οι έφοροι δεν μπορούν να κάνουν τίποτε με τις «μαϊμού» αξίες στις οποίες πρέπει να γίνονται τα συμβόλαια. Πολλοί έφοροι μάλιστα συνιστούν υπομονή λέγοντας ότι «μπορεί να αλλάξει κάτι, αφού η κτηματαγορά έχει καταρρεύσει».
Μια από τις προτάσεις που καταθέτουν οι ειδικοί ?κι εφόσον δεν είναι δυνατή σήμερα η μείωση των αντικειμενικών αξιών, είναι να έχει η εφορία ανοχή στην κάλυψη του πόθεν έσχες τουλάχιστον στο 60%-70% της αντικειμενικής αξίας. Ειδικά για συμβόλαια που αφορούν σε ακίνητα που έχουν πλήρως απαξιωθεί, ωστόσο, βρίσκονται σε περιοχές με πολύ υψηλές τιμές ζώνης. Κρούουν μάλιστα τον κώδωνα του κινδύνου ότι θα παγώσει εντελώς η κτηματαγορά και θα χαθούν επενδύσεις και ρευστότητα που θα έπρεπε να υπάρχει.
Το σοβαρότερο όλων, ωστόσο, είναι ότι στην παρούσα φάση αγορές ακινήτων μπορούν να κάνουν μόνο λίγοι και κυρίως εταιρείες, ελληνικές και ξένες, οι οποίες αγοράζουν φθηνά και ταυτόχρονα μπορούν να καλύψουν το πόθεν έσχες τους. Πάντως, και από μεγάλες εταιρείες υπάρχουν ενστάσεις σε ό,τι αφορά τις υψηλότατες αντικειμενικές αξίες με τις οποίες γίνονται υποχρεωτικά τα συμβόλαια με αποτέλεσμα την καταβολή υψηλότατων φόρων μεταβίβασης, του ΕΝΦΙΑ και των λοιπών επιβαρύνσεων.
Υπερδιπλάσια
Ο πρόεδρος των συμβολαιογράφων, Κ. Βλαχάκης επισημαίνει: «Η εφαρμογή του «πόθεν έσχες» στις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων είναι μια από τις στρεβλώσεις που υπάρχουν στην αγορά. Ο πωλητής δικαιολογεί τα χρήματα που παίρνει τα οποία είναι σύμφωνα με το τίμημα του συμβολαίου και ο αγοραστής καλείται να δικαιολογήσει το φανταστικό νούμερο της αντικειμενικής αξίας που σήμερα στις 19 από τις 20 περιπτώσεις είναι υπερδιπλάσιο του τιμήματος».http://www.imerisia.gr