Η απόφαση για επένδυση σε ακίνητα μπορεί να φαίνεται ελκυστική λόγω των σταθερών και αυξανόμενων αποδόσεων, αλλά η αριθμητική των φόρων και των εκπτώσεων στην Ελλάδα αποκαλύπτει μια διαφορετική πραγματικότητα.
Για τους ιδιοκτήτες ακινήτων, που επιβαρύνονται με φορολογικούς συντελεστές από 15% έως 45% επί των εσόδων από ενοίκια, η αδυναμία επαρκών εκπτώσεων στα έξοδα λειτουργεί ως αντικίνητρο και τελικά μπορεί να αποτρέψει ακόμα και τους πιο πρόθυμους επενδυτές.
Παρά το υψηλό κόστος συντήρησης και επισκευής των ακινήτων, οι ιδιοκτήτες έχουν δικαίωμα να εκπίπτουν μόνο ένα ελάχιστο ποσοστό της τάξης του 5%, χωρίς δικαιολογητικά, για δαπάνες επισκευής, συντήρησης, ανακαίνισης ή άλλες πάγιες και λειτουργικές δαπάνες του ακινήτου (όχι όμως δαπάνες για προσθήκες ή βελτιώσεις στο κτίριο). Αυτό καθιστά πρακτικά αδύνατο για πολλούς να καλύψουν τα έξοδά τους, τα οποία μπορεί να περιλαμβάνουν επισκευές, αναβαθμίσεις, και άλλα αναγκαία για τη διατήρηση της αξίας των ακινήτων τους.
Κίνητρα με… δυσκολίες
Τα επιπλέον κίνητρα που προσφέρει η εφορία -με δικαιολογητικά- ενέχουν πολλές δυσκολίες: Οι δαπάνες για την αγορά αγαθών και τη λήψη υπηρεσιών που σχετίζονται με την ενεργειακή, λειτουργική και αισθητική αναβάθμιση κτιρίων μειώνουν ισόποσα τον φόρο εισοδήματος των φυσικών προσώπων σε βάθος πενταετίας, με ανώτατο συνολικό όριο δαπάνης τα 16.000 ευρώ. Ωστόσο, για να ενεργοποιηθεί αυτή η έκπτωση απαιτείται:
Απόδειξη πραγματοποίησης των δαπανών με νόμιμα παραστατικά (τιμολόγιο ή στοιχείο λιανικής πώλησης), στα οποία θα αναφέρονται διακριτά το είδος και η αξία της παρεχόμενης υπηρεσίας, τα στοιχεία (ονοματεπώνυμο, ΑΦΜ) του προσώπου και τα στοιχεία του ακινήτου (ΑΤΑΚ). Εάν πρόκειται για κοινόχρηστα, αρκεί μόνο η διεύθυνση του ακινήτου.
• Εξόφληση των δαπανών με ηλεκτρονικά μέσα πληρωμής ή μέσω παρόχου υπηρεσιών πληρωμών (π.χ. κάρτες, POS, e-banking).
Αντικίνητρα για επένδυση
Η υψηλή φορολογία αποθαρρύνει την αγορά ακινήτων και αναχαιτίζει τις επενδύσεις. Αντί να επενδύουν στην αναβάθμιση των ακινήτων τους, οι ιδιοκτήτες βλέπουν τα κέρδη τους να απορροφώνται από τους φόρους. Το φορολογικό βάρος μεταφέρεται συχνά στους ενοικιαστές. Προκειμένου να καλύψουν τις φορολογικές τους υποχρεώσεις, οι ιδιοκτήτες αυξάνουν τα ενοίκια, γεγονός που οδηγεί σε αύξηση του κόστους στέγασης και επιβαρύνει τους ενοικιαστές. Αυτό το σκηνικό λειτουργεί ως φαύλος κύκλος: οι ιδιοκτήτες αποθαρρύνονται να επενδύσουν, η προσφορά ακινήτων μειώνεται, οι τιμές αυξάνονται και τελικά δημιουργούνται δυσμενείς συνθήκες για όλη την αγορά.
Η υπερβολική φορολογία ωθεί κάποιους ιδιοκτήτες στη φοροδιαφυγή. Για να αποφύγουν την υψηλή φορολογική επιβάρυνση, ορισμένοι επιλέγουν να αποκρύψουν μέρος των εσόδων τους από ενοίκια. Μια συνήθης πρακτική είναι η αναφορά μικρότερου ποσού στο συμβόλαιο μίσθωσης και η απόδοση του υπόλοιπου ποσού «μαύρα», εκτός του φορολογικού πλαισίου.
Προτάσεις
Για να αντιμετωπιστούν τα παραπάνω προβλήματα, οι ιδιοκτήτες ακινήτων μέσω της ΠΟΜΙΔΑ προτείνουν:
Μείωση των φορολογικών συντελεστών: Η ΠΟΜΙΔΑ προτείνει μείωση του φόρου εισοδήματος στα μισθώματα κύριας κατοικίας κατά 10 μονάδες και στα τρία ισχύοντα φορολογικά κλιμάκια, προκειμένου η φορολογία να είναι δικαιότερη και να παρέχεται ένα ουσιαστικό κίνητρο στους ιδιοκτήτες για τη διάθεσή τους στη μόνιμη, αντί για τη βραχυχρόνια μίσθωση. Με βάση την πρόταση αυτή, το χαμηλότερο κλιμάκιο του 15% (για ετήσιο εισόδημα έως 12.000 ευρώ) θα διαμορφώνεται στο 5%, το κλιμάκιο του 35% σε 25% και το ανώτατο κλιμάκιο του 45% σε 35%.
• Αύξηση των εκπτώσεων εξόδων: Η αύξηση των εκπτώσεων, χωρις τις αυστηρές προϋποθέσεις του μέτρου, θα επιτρέψει στους ιδιοκτήτες να μειώσουν το φορολογητέο τους εισόδημα και να επενδύσουν περισσότερο στη συντήρηση και αναβάθμιση των ακινήτων τους.
Επιπλέον, απαιτούνται προγράμματα στήριξης προσβάσιμα σε ευρύτερο φάσμα ιδιοκτητών, χωρίς την ανάγκη μεγάλων αποταμιεύσεων ή επιδοτούμενων δανείων, ώστε να μην αποκλείονται οι μικροϊδιοκτήτες που επιθυμούν να διατηρήσουν και να βελτιώσουν τα ακίνητά τους.
www.newmoney.gr
